대구 거리를 걷다 보면 자연스럽게 눈에 들어오는 풍경이 있습니다. 한때 사람들로 붐볐던 거리 곳곳에 비어 있는 상가들이 늘어나고 있다는 사실입니다. 임대 안내문이 붙어 있는 건물들, 불이 꺼진 채 오랫동안 비어 있는 점포들, 그리고 사람의 흐름이 끊어진 골목의 공기는 도시의 변화를 직감하게 만듭니다.
저의 감각적인 인상만은 아니었습니다. 통계 역시 같은 현상을 보여주고 있습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 2025년 1분기 대구 전체 중대형 상가 공실률은 16.5%를 기록했습니다. 특히 동성로의 경우 공실률이 20%를 넘어섰으며, 일부 지역은 30%를 초과하기도 했습니다. 대구 도심 상가 다섯 곳 중 한 곳 이상이 비어 있다는 의미입니다.
그렇다면 공실률이 높다는 것은 무엇을 의미하는 것일까요.
표면적으로 본다면 공급과 수요의 불일치입니다. 공급은 많지만 그것을 사용할 사람과 사업이 부족한 상태입니다. 그러나 정말 중요한 질문은 그 다음에 있습니다.
왜 이러한 불일치가 발생했는가.
이 질문에 들어가는 순간 공실률은 단순한 경제 통계를 넘어 인간 사회의 구조와 욕망을 보여주는 현상이 됩니다.
먼저 공급자의 욕망을 생각해 봅시다.
대한민국은 오랜 시간 부동산을 통해 자산을 증식할 수 있는 구조 속에서 성장해 왔습니다. 재개발과 도시 확장, 상권 성장에 대한 기대는 건물과 토지를 단순한 생활 공간이 아니라 투자 수단으로 바라보게 만들었습니다. 실제로 좋은 입지의 부동산을 소유하는 것은 큰 경제적 기회를 의미하기도 합니다. 싸게 사서 비싸게 파는 것은 시장 경제의 자연스러운 원리입니다.
그러나 여기서 우리는 한 가지를 더 생각해야 합니다. 부동산 시장에서 거래되는 것은 단순한 상품이 아니라는 사실입니다. 그것은 인간이 살아가는 공간이며, 공동체의 질서를 형성하는 토지의 소유권과 사용권입니다. 그렇기 때문에 인간의 욕망이 오직 수익 확대만을 향해 움직일 때, 도시 전체의 균형은 쉽게 무너질 수 있습니다.
다음은 수요자의 욕망입니다.
한국인은 세계 어디에서든 강한 생존력과 적응력을 보여주는 민족입니다. 빠르게 배우고, 모방하고, 혁신하는 능력 역시 뛰어납니다. 실제로 한국 사회의 자영업 정신은 세계적으로도 강한 편에 속합니다. 새로운 가게를 열고, 새로운 사업을 시도하며, 자신의 삶을 개척하려는 의지는 한국 사회의 활력이기도 했습니다.
하지만 모든 욕망이 반드시 건강한 방향으로 작동하는 것은 아닙니다.
어떤 지역에 어떤 가게가 필요한지, 자신의 브랜드가 지역 사회와 얼마나 조화를 이루는지, 사업이 단순한 개인의 생존을 넘어 공동체에 어떠한 활기를 제공할 수 있는지에 대한 고민이 사라질 때, 시장은 점점 단기적인 욕망의 공간으로 변해 갑니다. 결국 비슷한 업종이 반복되고, 지역과 어울리지 않는 상권이 형성되며, 유지되지 못한 공간들은 다시 공실로 남게 됩니다.
그렇기 때문에 공실률은 단순히 경제 침체만을 의미하지 않습니다. 그것은 도시의 활력이 약해지고 있다는 신호이며, 동시에 인간의 욕망이 공동체적 질서와 균형을 잃어가고 있다는 사회적 현상입니다.
도시는 단순히 건물의 집합으로 유지되지 않습니다. 사람들의 활동과 관계, 신뢰와 기대, 그리고 미래를 향한 활기가 도시를 살아 있게 만듭니다. 그래서 진정한 상권은 단순한 소비 공간이 아니라 인간 활동의 에너지가 축적되는 장소입니다. 반대로 공실이 늘어난다는 것은 단순히 비어 있는 공간이 많아진다는 의미를 넘어, 도시가 가진 활력 자체가 약해지고 있다는 의미이기도 합니다.
이 문제를 단순히 제도와 정책만으로 해결하려 할 때 종종 중요한 본질이 빠지게 됩니다. 물론 세금과 금융, 도시계획과 같은 제도적 접근은 필요합니다. 그러나 인간 사회의 문제는 언제나 인간 자신과 연결되어 있습니다. 어떤 사회 문제도 100% 완벽하게 해결할 수 있다고 단언하기 어려운 이유 역시 여기에 있습니다.
중요한 것은 문제의 원인과 주체를 올바르게 바라보는 일입니다.
진정한 정치인은 단순히 문제를 대신 해결해 주는 사람이 아닙니다. 오히려 시민들이 현실을 올바르게 바라보고 스스로 신중하게 판단할 수 있도록 돕는 사람입니다. 정치란 결국 공동체 전체가 더 건강한 방향으로 움직일 수 있도록 균형을 잡아가는 기술이기 때문입니다.
오늘날 대구의 공실률 역시 단순한 부동산 통계로만 바라봐서는 안 됩니다. 그것은 인간의 욕망, 도시의 활력, 공동체의 질서가 서로 어떻게 연결되어 있는지를 보여주는 하나의 사회적 징후입니다. 그리고 그 문제를 어떻게 바라보느냐에 따라, 앞으로 우리가 만들어 갈 도시의 방향 역시 달라질 것입니다.
Vacancy Rates — It Is Not Only the Stores That Are Empty
As one walks through the streets of Daegu, certain scenes become impossible to ignore. Among them is the increasing number of empty storefronts. Buildings covered with “For Lease” signs, shops left dark and vacant for long periods of time, and alleys where the flow of people has faded all quietly reveal the changing condition of the city.
This was not merely a personal impression. Statistics reflect the same reality. According to data from the Korea Real Estate Board, the vacancy rate for mid- to large-sized commercial properties in Daegu reached 16.5% in the first quarter of 2025. In the Dongseongno area in particular, vacancy rates exceeded 20%, while some districts surpassed 30%. In other words, more than one out of every five commercial spaces in central Daegu now stands empty.
What, then, does a high vacancy rate actually mean?
On the surface, it indicates a mismatch between supply and demand. There is an excess of commercial space, but insufficient businesses or individuals willing to occupy it. Yet the more important question lies beyond that simple explanation.
Why did such a mismatch emerge?
The moment we ask this question, vacancy rates cease to be merely economic statistics and begin to reveal something deeper about the structure and desires of human society.
First, let us consider the desires of suppliers.
For decades, South Korea has developed within an economic structure where wealth could be accumulated through real estate. Redevelopment projects, urban expansion, and expectations of growing commercial districts encouraged people to view buildings and land not simply as living spaces, but as instruments of investment. Indeed, owning property in a desirable location often creates significant economic opportunity. Buying cheaply and selling at a higher price is a natural principle of the market economy.
Yet there is another point we must consider. What is traded in the real estate market is not merely a commodity. It is the ownership and use of land—the very space in which human beings live and communities take shape. For this reason, when human desire moves solely toward maximizing profit, the balance of the city itself can begin to collapse.
Next, let us consider the desires of consumers and business owners.
Koreans are often recognized for their remarkable adaptability and resilience wherever they go in the world. Their ability to learn quickly, imitate, and innovate is exceptional. The entrepreneurial spirit within Korean society is particularly strong. The willingness to open new shops, launch businesses, and carve out one’s own path has long been a source of social vitality.
But not every form of desire leads in a healthy direction.
When people stop asking what kinds of businesses a neighborhood truly needs, whether their brand harmonizes with the character of the local community, or how their business might contribute vitality beyond personal survival, the market gradually becomes dominated by short-term desires. Similar industries repeat endlessly, commercial districts emerge without connection to the identity of the area, and spaces that cannot sustain themselves eventually remain empty once again.
For this reason, vacancy rates signify more than economic stagnation alone. They are signs that the vitality of the city itself is weakening. At the same time, they reveal a social condition in which human desire has begun to lose balance with communal order.
A city is not sustained merely by a collection of buildings. It is kept alive by human activity, relationships, trust, expectation, and the energy directed toward the future. A truly healthy commercial district is not merely a place of consumption, but a space where the energy of human life accumulates. Conversely, rising vacancy rates indicate not only empty buildings, but the gradual fading of the city’s vitality itself.
When we attempt to solve such problems only through policy and institutional measures, something essential is often overlooked. Of course, taxation, finance, and urban planning matter. Yet the problems of human society are always connected to human beings themselves. This is precisely why no social problem can ever be resolved with absolute perfection.
What matters most is seeing both the problem and its causes clearly.
A true statesman is not simply someone who solves problems on behalf of others. Rather, it is someone who helps citizens see reality properly and make prudent judgments for themselves. Politics, ultimately, is the art of maintaining balance so that the community as a whole may move in a healthier direction.
The vacancy rates in Daegu today should therefore not be viewed merely as real estate statistics. They are signs revealing how human desire, urban vitality, and communal order are deeply interconnected. And depending on how we choose to understand this phenomenon, the future direction of the city itself may also change.
